代表作之一:
李昕,姜小莉,馬浩劍,陸上早,王黨生,史水敏?
????【編者按】 目前， “三塊地”上的制度性障礙，既阻礙了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，又不利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施?！叭龎K地”制度改革，必須盡快取得實(shí)質(zhì)性突破。 “三塊地”制度改革，是指農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革。 江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)大膽探索，先行先試，在“三塊地”制度改革上取得了突破，邁出了大步，并形成了豐富的經(jīng)驗(yàn)。今天起，本報就這里的“三塊地”制度改革作出連續(xù)報道。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市在這里破冰前行。它的作用一舉多得。
——題記
????10月9日，記者站在江蘇雷利電機(jī)股份有限公司辦公樓二樓看到，該公司老廠區(qū)圍墻外的新項(xiàng)目——家電智能化組件車間土建工程已完成。公司負(fù)責(zé)人表示，該車間將在2018年1月進(jìn)行驗(yàn)收。
????今年6月2日，雷利公司在深交所上市，成為全國首家在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上發(fā)展募投項(xiàng)目的上市企業(yè)。此前1個多月，該公司通過出讓方式，競得這一宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，取得了不動產(chǎn)權(quán)證。
????“如果沒有拿到這個不動產(chǎn)權(quán)證，公司就不得上市，總投資3.8億元的組件項(xiàng)目也將流產(chǎn)。”雷利公司證券部經(jīng)理蔣國彪說，“根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公司要上市，必須在初審會前就明確募投項(xiàng)目，并且取得該項(xiàng)目的國有土地不動產(chǎn)權(quán)證，或者簽訂國有土地出讓協(xié)議?！?/p>
????位于常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)的雷利公司，創(chuàng)辦24年來穩(wěn)步發(fā)展，去年產(chǎn)值已超過16億元，利稅達(dá)到3億元。該公司為當(dāng)?shù)靥峁┝?000個就業(yè)崗位，直接帶動了富民增收。7年前，該公司就醞釀上市，并希望通過募投項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。但是，由于項(xiàng)目用地屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地，該公司無法通過出讓方式獲得土地使用權(quán)。上市的夢想，也就一直無法實(shí)現(xiàn)。
????今年4月，轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)了。
????在江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)“三塊地”制度改革中，這一宗地塊終于能被掛牌出讓。由此，這宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地，有了與國有建設(shè)用地相同的權(quán)能。競得者同樣擁有50年的使用權(quán)，在使用期限內(nèi)還可以將它轉(zhuǎn)讓、出租或用作抵押。
????這一宗地塊面積為13393.5平方米。最終，雷利公司以1005.52萬元競得。
????6月2日，記者在該公司上市儀式現(xiàn)場采訪時，深交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雷利公司的上市，開啟了全國通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地制度改革而實(shí)現(xiàn)企業(yè)上市的破冰之旅，意義非同尋常。
????常州市副市長、武進(jìn)區(qū)委書記史志軍說：“不僅是武進(jìn)區(qū)，全國各地都遇到了‘三塊地’問題。‘三塊地’上的制度性障礙，既阻礙了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，又不利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施。”
????他同時表示，從目前來看，“三塊地”制度改革，正在成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的最大利好。
????“三塊地”制度改革，是指農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革。其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，主要包括原來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)屬于集體，一直不得入市交易。
????武進(jìn)區(qū)是全國“三塊地”制度改革試點(diǎn)地區(qū)之一。該區(qū)按照中央有關(guān)精神，仔細(xì)研究法律法規(guī)，經(jīng)過反復(fù)調(diào)研和全面論證，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方面一舉出臺了9項(xiàng)改革政策。這些政策，不但明確規(guī)定了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體、入市范圍和入市途徑，而且對入市土地收益調(diào)節(jié)金征收和使用、入市增值收益分配和管理等作出了具體規(guī)定。
????同時，該區(qū)按照宏觀規(guī)劃，做好頂層設(shè)計，實(shí)現(xiàn)了村級規(guī)劃編制、管控和實(shí)施“一張圖”運(yùn)行。各片區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的基準(zhǔn)價，全都標(biāo)注在“一張圖”上。這為價格評估、入市交易和抵押，奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
????今年2月底，該區(qū)還建立了集體經(jīng)營性建設(shè)用地網(wǎng)上交易平臺，實(shí)現(xiàn)了與江蘇省國有建設(shè)用地網(wǎng)上交易系統(tǒng)同網(wǎng)運(yùn)行、同網(wǎng)競價、同網(wǎng)交易。
????第一個上網(wǎng)掛牌的，是禮嘉鎮(zhèn)一宗面積為7200.3平方米的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。這宗地位于該鎮(zhèn)蒲岸村。掛牌后，它被常州雙盛精密鍛造有限公司競得。
????雙盛公司法人代表何銀慶把這宗地的不動產(chǎn)權(quán)證，連同他家的另外兩本證——土地承包經(jīng)營權(quán)證和住房不動產(chǎn)權(quán)證，一起押給銀行，獲得了新建項(xiàng)目急需的貸款。中國人民銀行常州市中心支行行長許永偉告訴記者，一舉押出這樣的三本證而獲得抵押貸款，何銀慶是全國農(nóng)村第一人。他說，人民銀行負(fù)責(zé)“三塊地”制度改革中的金融管理工作，必須掌握相關(guān)宏觀情況。
????至今，雙盛公司已為新項(xiàng)目投入近4000萬元。何銀慶說，新項(xiàng)目明年投產(chǎn)后，公司年產(chǎn)值將新增1億多元，就業(yè)崗位將新增80多個。
????改革，還在深化。9月22日，巴西WEG公司旗下的常州新亞電機(jī)有限公司，競得洛陽鎮(zhèn)一宗44023平方米的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。該地塊將用于高效變頻電機(jī)生產(chǎn)線建設(shè)。江蘇省國土資源廳廳長李侃楨說，新亞公司成為全國第一家競得集體經(jīng)營性建設(shè)用地的外資企業(yè)。
????自去年10月推出這項(xiàng)改革以來，武進(jìn)區(qū)已完成86宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易。這些地共92.47萬平方米，成交額累計達(dá)到4.28億元。
????今年6月，中央派出農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作督察組赴常州市武進(jìn)區(qū)，對“三塊地”制度改革進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。督察組在調(diào)研后表示，武進(jìn)區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場上邁出了實(shí)質(zhì)性步伐，同時以制度形式保障了農(nóng)民的權(quán)益。
????記者從武進(jìn)區(qū)委農(nóng)工辦了解到，多年來，以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式，自發(fā)流轉(zhuǎn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的行為在各地不斷出現(xiàn)。各鎮(zhèn)、村流轉(zhuǎn)方式不一，收費(fèi)缺乏規(guī)范。這種流轉(zhuǎn)，帶來了用地權(quán)屬不清、金融風(fēng)險難以防范等一系列問題。
????改革后，集體經(jīng)營性建設(shè)用地都被納入交易平臺。此舉不但解決了這一系列問題，而且使這些土地成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中工業(yè)和服務(wù)業(yè)用地的主要來源。
????走好一步棋，帶活一盤棋。據(jù)記者了解，到今年9月底，該區(qū)至少已有36宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地的競得者，把各自取得的不動產(chǎn)權(quán)證押給銀行，辦理抵押貸款，共獲得貸款4049萬元。
????這項(xiàng)改革，給廣大農(nóng)民也帶來了驚喜。
????出讓前，這86宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地，有的出租，有的閑置，總體收益不高。出讓后，這些地塊的出讓金，與50年的預(yù)期租金相比，至少高出2.6億元。86宗地塊的成功出讓，共惠及農(nóng)民42.5萬人。
????蒲岸村黨總支書記殷德強(qiáng)說：“我們村出讓給雙盛公司的那一宗地的單價，與鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)國有土地的單價差不多?！彼f，掛牌之前，村委召開了村民代表會議，在區(qū)相關(guān)部門協(xié)助下，確定了底價。他還告訴記者，按照有關(guān)規(guī)定，出讓金在按比例向政府上繳收益調(diào)節(jié)金后，劃出一部分給鎮(zhèn)里，用于全鎮(zhèn)統(tǒng)籌，其余的都留在村里。村里計劃拿出一部分來建造標(biāo)準(zhǔn)廠房。以后，村里通過廠房出租增加集體收入，每年給村民分紅。
????農(nóng)民的另一份驚喜，是享受到了公平公正。
????遙觀鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長諸立群說：“按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，就會帶來公平公正。雷利公司競得的那一宗地，出讓金比50年的預(yù)期租賃收益至少高出1倍?！?/p>
????殷德強(qiáng)告訴記者：“除了建造標(biāo)準(zhǔn)廠房，村里還將用出讓金啟動美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和農(nóng)田水利建設(shè)。這些事，都能造福全體村民?！?/p>
????記者了解到，江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革嚴(yán)守四條底線。這四條底線是確保土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損。
????史志軍說，全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地存量很大，僅武進(jìn)區(qū)就有7300多萬平方米。這項(xiàng)制度改革，必將激發(fā)出巨大的能量。
????募投項(xiàng)目：資本市場術(shù)語。它是指企業(yè)通過IPO或再融資募集資金投產(chǎn)項(xiàng)目。 ?????????——本報編輯注
