代表作之二:
“三塊地”（2）
李昕,姜小莉,馬浩劍,陸上早,王黨生，史水敏
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????武進農村宅基地制度改革，把宅基地與它上面的住房合在一起進行，使它們既可有償退出，也可用作抵押貸款。對“超面積”部分，則實行有償使用。
——題記
一
????隨著新型城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，鄉(xiāng)下的“空心村”越來越多，有些住房已無人居住。這些住房，連同它們身下的宅基地一起閑置，造成了極大的浪費。
????宅基地制度改革，必然涉及對宅基地上住房的處理。讓它們能夠有償退出并且派上新用場，成為江蘇省常州市武進區(qū)農村宅基地制度改革的關鍵一招。
????苗木經紀人李臘明是首批“吃螃蟹”者之一。
????記者曾多次采訪過他。10月10日，記者再次赴嘉澤鎮(zhèn)西城村采訪時看到，他家的兩層半樓房已被拆除。李臘明說，被拆除的兩層半樓房是1986年建造的，建筑面積270平方米，占地面積120平方米，外帶一個農家小院。幾年前，他家在鎮(zhèn)上買了商品房。兒子到常州城里工作后，也在城里買了房。
????李臘明說，對照武進區(qū)《農村宅基地自愿有償退出指導意見（試行）》，一家人反復商量后，決定自愿有償退出宅基地和住房。
????他告訴記者，按照嘉澤鎮(zhèn)確定的基準價，他家退出宅基地和住房后，一共拿到77.6萬元。其中，住房拆遷補償款34.6萬元，貨幣化安置費43萬元。
????像李臘明家這樣選擇有償退出的，在西城村還有3戶。
????李臘明說：“退出的，都是全家進城或者全家搬到鎮(zhèn)上定居的。以后，這樣的情況會越來越多?！?/p>
????因為農民當初獲準使用宅基地是無償的，所以，武進區(qū)在這項改革中，把補償項目確定在住房拆遷和安置上。安置，統(tǒng)一采取貨幣化方式進行。連日來，記者在6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道采訪了20多位基層干部和村民。他們都說，這種做法合情合理，有關標準也比較合理。
????武進區(qū)采取一系列措施，處理農民退出的宅基地和住房，盤活并利用好這些閑置的資源。
????這些措施主要包括：權屬轉讓——農民可用出售住房等方式，將住房連同宅基地轉讓給本集體經濟組織其他成員使用，或者用租賃方式流轉給他人使用；權益轉化——集體經濟組織收購農民退出的住房；土地整治——集體經濟組織通過土地綜合整治、增減掛鉤等方式，對農民退出的宅基地進行復墾開發(fā)；轉換入市——集體經濟組織將這些宅基地轉換為集體經營性建設用地，公開入市。
????全區(qū)各地都有農民自愿有償退出宅基地和住房。目前，已有327戶辦完手續(xù)。
二
????在一些農民全家遷居城鎮(zhèn)的同時，美麗鄉(xiāng)村建設的推進也讓不少富裕起來的農民不愿離開家鄉(xiāng)。其中，有的還想抓住鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施中的新機遇，再大干一番。
????同樣在嘉澤鎮(zhèn)，記者見到了另一位靠種植和銷售苗木掙錢的農民。
????他叫呂偉斌，家住滿墩村。記者見到他時，他剛從江南農村商業(yè)銀行辦完貸款手續(xù)回來。這是他第二次辦理“兩權”抵押貸款。
????農民有宅基地使用權和住房所有權。讓農民能用這“兩權”抵押貸款發(fā)展生產經營，是武進區(qū)的一大創(chuàng)新。2015年12月28日，呂偉斌第一次用這種方式貸款50萬元。后來，他如期還清貸款。這次，他還是貸50萬元。
????“今年苗木行情看好。我家田里，新品種月季有8000株，總價超過60萬元?！眳蝹ケ笳f。
????呂偉斌告訴記者，“兩權”抵押貸款的利率不超過5%。與其他方式的貸款相比，這種貸款，他貸50萬元，1年利息起碼要少2.5萬元。他說，種植新品種月季，賺錢多，但投入也大。他購買小苗的投入和后期的人工成本，靠的就是“兩權”抵押貸款。
????呂偉斌還透露，他的堂兄呂亞軍去年12月也用這種方式，貸了30萬元，用于建造智能化大棚，發(fā)展現代農業(yè)。
????江蘇省國土資源廳廳長李侃楨說，武進區(qū)的這項改革舉措開全國先河，呂偉斌是全國農村辦理“兩權”抵押貸款第一人。
????為了規(guī)范這項改革，武進區(qū)制定了《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》《農民住房財產權抵押貸款風險共擔機制試行辦法》等一系列政策文件。
????記者了解到，該區(qū)在這項改革中抓住了兩個關鍵環(huán)節(jié)——
????第一是區(qū)政府投入1000萬元，設立“兩權”抵押風險補償基金。在還貸出險時，該基金承擔出險金額的70%。這70%先由區(qū)政府動用基金向銀行進行代償，再由銀行向貸款人進行追償。最終，被用作代償的基金將得以返還。
????第二是銀行積極參與。目前，江南農村商業(yè)銀行、中國農業(yè)銀行武進支行、交通銀行武進支行等8家銀行，都大力發(fā)展這一業(yè)務。其中，江南農村商業(yè)銀行還大膽創(chuàng)新，推出了專屬貸款產品。
????到今年9月底，這些銀行發(fā)放此類貸款累計已達到3706萬元。農民們用這些貸款，發(fā)展種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和農產品加工業(yè)。自這項改革推出以來，所有到期貸款都按期歸還。
????常州市金融辦副主任喻良騮說，此舉讓農村宅基地和農民住房這塊“死資產”變成“活資本”，在一定程度上化解了“三農”融資難題。
三
????由于種種原因，一些農戶超標準占用了宅基地。對這些“超面積”者，怎么辦呢？這是農村宅基地制度改革中必須解決的另一個大問題。
????老農民華國龍家有4個人，包括他們夫妻倆和兩個女兒。4個人，是同一個集體經濟組織的成員。華國龍家原來位于花海大道附近，2009年因該大道拓寬需要而被征地拆遷。當時，村里考慮他的小女婿將要入贅，便在安置小區(qū)花都馨苑給他家安排了一套大戶，宅基地面積為137.7平方米。
????“至今，華國龍的小女婿還未入贅。按照區(qū)里現行的農村宅基地制度改革政策，4個人的家庭最多只能享受100平方米宅基地?！贝逦ぷ魅藛T張國慶告訴記者。
????張國慶還透露，花都馨苑一共有160多戶，像華國龍家這樣“超面積”的有幾十戶。他說，主要原因是人均宅基地面積標準改變了，“現在比以前緊了”。
????對“超面積”者，武進區(qū)農村宅基地制度改革政策規(guī)定，由村集體經濟組織收取“超面積” 部分宅基地有償使用費。政策規(guī)定，對“超面積”部分，每平方米每年最低收取5元，最高收取20元。具體執(zhí)行標準，由村民代表會議決定。按30年計算，“超面積”者一次性繳清費用。
????對照政策，華國龍家所在的躍進村召開村民代表會議決定，對“超面積”部分按照每平方米每年5元收取有償使用費。華國龍家一次性繳清了5655元。
????目前，該區(qū)已有121戶農民辦理了“超面積” 部分宅基地有償使用手續(xù)，村集體經濟組織收取有償使用費51.5萬元。這項工作，全區(qū)還在大力推進。
????武進區(qū)規(guī)定，這筆錢用于村集體公共支出。
????躍進村黨總支書記張建榮告訴記者，對新建住房者，全區(qū)現在都按照武進區(qū)《農村宅基地審批管理辦法（試行）》執(zhí)行，在審批時嚴格控制宅基地面積。
